城市更新模式探讨

当前大湾区城市更新已经进入精细化运营阶段，深圳、东莞、广州等主要城市的“三旧改造”项目利润正在被各方利益主体逐步蚕食。房企在大湾区存量市场跑马圈地的红利时代已进入下半场，各地城市更新政策红利也已逐步消失，参与城市更新房企只能向管理要效益。因此，城市更新项目已经成为日益重要且极其复杂的专业管理模块。

城市更新比一般的房地产开发更为复杂，涉及到更多的利益群体，也存在诸多不确定的成本因素，既有算出来的成本，也有谈出来的成本。如何达到城市更新项目运营各专业环节最优解法，如何做到最精确的项目价值测算，如何平衡各方利益诉求，将各专业环节的核心能力开发到极致，都是城市更新项目操作团队必须掌握和熟练运用的重要核心内容。

【课程价值】

² 熟悉城市更新全流程及模式

² 厘清城市更新的背后逻辑

² 分析在本模块中各项工作具体操作落地的实操方案与经验

² 多元组合完全对应需求，解析城更背后的秘密

【学员对象】

² 房地产企业更新板块从业者、城市更新集团董事长、项目总、项目经理、主管，改建部门总监、主管，拆赔负责人、主管、员工、城市更新咨询服务公司。

【培训方式】

² 授课+问答互动+演练 

【课程纲要】

模块一：

一 房企掘金城市更新实施路径、操作模式及大湾区城市更新发展趋势

1 城市更新的定义与内涵

2 城市更新的特点

3 城市更新的三大类型

4 典型案例及操作模式是哪些？

5 房企为何要立即参与城市更新？

6 城市更新对房企有哪些作用？

7 房企应该怎么样从无到有介入城市更新？

8 为什么房企纷纷设立更新研究院？

9 从大湾区城市更新发展的历史看内地城市更新市场的发展趋势

二 房企如何掘金内地城市更新市场

1 城市更新与普通招拍挂用地及传统一级土地开发的不同之处

2 内地政府开启城市更新的必要性，有哪些作用

3 政府在城市更新中的利益诉求和忧虑

4 大湾区城市更新与内地城市更新的异同

5 房企如何掘金及推动内地城市更新市场的成熟

6 房价低如何算的过账？

三 城市更新项目如何设置准入条件及门槛（课时1-1.5个小时）

1 深入研究当地涉及集体土地资产政策

2 政策未明晰缺失该怎么办？

3 招商方案的关键

4 怎么设立条件门槛

5 重要提示

6 退出机制

7 忌讳

8 总结

模块二：

一 大湾区主要城市城市更新容积率测算及逻辑

1 更新容积率概述

2 容积率主要关联因素

3 城市更新的容积率测算规则

4 城市更新容积率测算规则的模式

5 珠三角主要城市城市更新的容积率测算

二 城市更新项目的总成本费用构成估算

1 土地使用权出让金即地价

2 前期沟通协调费

3 拆迁总成本

4 更新技术费（此名词未必准确）

5 报建费用

6 管理费用

7 财务、税务费用

8 销售费用

9 不可预见费

10 大湾区主要城市城市更新成本

【讲师介绍】

陈海登 (城市更新项目总、地方政府更新顾问)

陈海登，13 年规划国土部门多个科室和多个房地产公司等多个 城市更新项目的实操经验，历任开发经理、城市更新项目总、更新顾 问等职务。掌握政府部门办事流程，精通审批技巧;了解规划国土房 产更新政策及技术规范;熟悉更新拆迁工作和集资处理等实操业务， 可以为更新项目的转化提供一系列的解决方案顾问咨询和培训服务。 目前担任多个城市不同开发商和地方政府的更新顾问。对城市更新本 质内涵有较高的认知，可以协助地方政府制定更新政策。

自 2019 年 4 月 22 日开始建立个人微信公众号，至今已发表 60 余篇原创文章。文章紧紧围绕城市更新，且多 从实操角度撰写，被房地产业界广泛转载。2019-2021年公开培训不少于 200次，初步形成了面向开发商的更新项目应知应会系列和建立了面向地方政府的城市更新政策系列。据不完全 统计，截至 2019 年底已培训了近千余人次，涉及法律税务、房地产 评估、金融机构、地方政府及开发商中高层;多次受邀到广州大学、 华南农业大学、广东工业大学等高校进行公益性讲座。与业内知名自媒体明源地产研究院、涛哥杂谈、牧诗地产圈等线上直播“掘金内地 城市更新市场”。同时也为内地地方政府培训及协助制定城市更新政策。